Themencenter Immobilienmakler

Definition Immobilienmakler

Immobilienmakler sind unabhängige Mittler zwischen Anbietern von Immobilien und Nachfragern nach Immobilien. Sie vermitteln Verträge auf der Grundlage des Erfolgsprinzips. D.h. ein Provisionsanspruch entsteht für den Makler nur, wenn durch seine Bemühungen ein wirksamer Vertrag zwischen den beiden, von ihm zusammengeführten Parteien zustande gekommen ist. Das Interesse von Maklern und ihren Auftraggebern ist insofern identisch, als beide den Erfolgseintritt, also einen Vertragsabschluss anstreben. Der Makler handelt somit im Interesse seiner Auftraggeber, wenn er diese hinsichtlich der erzielbaren Preise für die angebotenen Objekte unter Berücksichtigung der jeweils tatsächlich gegebenen Marktlage richtig berät und sich eine Rechtsposition verschafft, die es ihm ermöglicht, im eigenen und im Auftraggeberinteresse den erteilten Auftrag intensiv zu bearbeiten.

Das Problem, mit dem es ein deutscher Immobilienmakler zu tun hat, besteht darin, dass er nach dem gesetzlichen Leitbild des Maklerrechts im BGB (§652 BGB) nicht zum tätig werden verpflichtet ist. Andererseits ist der Auftraggeber nicht verpflichtet, eine erbrachte Maklerleistung, die zum Erfolg führen würde, vom Makler abzunehmen. Wenn der Makler also einen Interessenten beigebracht hat, der zu den Bedingungen des Auftraggebers die angebotene Immobilie erwerben würde, kann sich der Auftraggeber legitim willkürlich verhalten und einen Vertragsabschluss verweigern. Er kann jederzeit die Angebotsbedingungen erschweren, eine größere Anzahl weiterer Makler einschalten usw. Das bedeutet, dass Makler auch im Interesse ihrer Auftraggeber vom Gesetz abweichende Maklerverträge schließen müssen, wenn sie nicht ein unüberschaubares Kostenrisiko eingehen wollen.

In der Praxis hat sich deshalb der sogenannte Alleinauftrag als normale Vertragsgrundlage zwischen Auftraggeber und Makler herausgebildet. Einerseits verpflichtet sich der Makler zum Tätigwerden und der Auftraggeber verpflichtet sich im Gegenzug, von der Einschaltung weiterer Makler Abstand zu nehmen. Verpflichtet sich der Auftraggeber darüber hinaus, dem Makler die Verhandlungsführung mit allen Interessenten zu überlassen, auch solchen, die nicht der Makler selbst angeworben hat, dann spricht man von einem sogenannten qualifizierten Alleinauftrag. Eine solche Vereinbarung kann wirksam nur individuell getroffen werden.
Erstaunlicherweise hat der Gesetzgeber im Zuge der großen Schuldrechtsreform das Maklerrecht nicht neu gefasst, so dass heute immer noch die antiquierte Regelung Geltung hat, die aus dem Jahr 1896 stammt.

• Dipl.-Volksw. Erwin Sailer