Erbschaftsteuer sparen - Tipps für eine bessere Immobilienrente

Bei der Erbschaft einer Immobilie gibt es eine Menge Fragen, die zu klären sind. Die wichtigste und damit grundlegendste ist, wie mit der Immobilie vorgegangen werden soll und was auf den Erben zukommt – auch in steuerlicher Hinsicht. 

Der Nutzen bei einem Immobilienverkauf ist, dass ein großer Geldbetrag fließt, der anschließend anderweitig verzinslich angelegt werden kann. Wer die Immobilie behalten möchte, hat die Möglichkeit, dort selber zu wohnen oder sie zur Miete anzubieten.

Doch wie lässt sich die Erbschaftsteuer so gering wie möglich halten? Wir haben in Zusammenarbeit mit Immobilienexperte André Heid einige hilfreiche Tipps für Sie zusammengestellt.

Tipp 1: Die Erbschaft prüfen

Wer sich über die Verwendung des Erbes nicht sicher ist, sollte verschiedene Punkte berücksichtigen, um die Entscheidung zum Verkauf der Immobilie zu vereinfachen. Unter bestimmten Umständen ist es daher sinnvoll, die Immobilie zu verkaufen.

Im Normalfall wurde die Immobilie mit einem Darlehen von einer Bank finanziert. Zum Zeitpunkt des Todes kann daher immer noch eine Restschuld bestehen. Wie hoch die Verschuldung ist und welche Bank die Immobilie finanziert hat, kann im Grundbuch eingesehen werden. Jedoch steht darin meist der ursprüngliche Darlehensbetrag, da die Eintragungen nicht ständig erneuert werden. Wer die genaue Restschuld und Tilgungsmöglichkeiten erfahren möchte, kann sich direkt an die Bank wenden.

In anderen Fällen ist der Standort der Immobilie zu weit vom Wohnort des Erben entfernt. Durch diesen Umstand ist es nicht besonders einfach, sich um die Verwaltung zu kümmern oder es selbst zu bewohnen, da mit einem Wohnortwechsel meist auch eine Berufsveränderung verknüpft ist.

Auch kann es sich bei der geerbten Immobilie um ein baufälliges Gebäude handeln, das in naher Zukunft saniert werden muss. Die Sanierungskosten sollten Sie vor Annahme des Erbes genau prüfen. Übersteigen die Renovierungskosten den eigentlichen Wert der Immobilie, ist es oft zweckmäßiger, das Erbe auszuschlagen.

Expertentipp von Immobilienexperte André Heid: Ist die monatliche Belastung durch die Tilgungsraten zu hoch, sollten Sie sich überlegen, ob Sie die Immobilie verkaufen möchten. Mit dem Verkaufspreis kann die Restschuld bei der Bank beglichen und zusätzlich Geld einbehalten werden. Weiterhin entgehen Sie dem Stress, sich um einen neuen Mieter kümmern zu müssen.

Tipp 2: Befreiung von der Erbschaftsteuer

Die Gesetzgebung verpflichtet den Erben zur Zahlung einer Erbschaftsteuer. Als Grundlage für die prozentuale Berechnung der Steuer dient der Wert des geerbten Vermögens. Bei einer Immobilie muss also dieser Wert zunächst errechnet werden, damit die Höhe der Erbschaftsteuer festgelegt werden kann. Unter bestimmten Voraussetzungen kann es allerdings auch vorkommen, dass der Erbe von der Erbschaftsteuer befreit wird.

Die Regelungen zur Befreiung sind im §13 des Erbschaftsteuer- und Schenkungssteuergesetzes (ErbStG) geregelt. Demnach ist bei dem Erbe einer Immobilie immer der Ehegatte bzw. der Lebenspartner und die Kinder bis zu einem bestimmten Betrag von der Erbschaftsteuer befreit. Eine Voraussetzung für die Steuerbefreiung ist allerdings, dass der Erblasser bis zu seinem Tod in der Immobilie selber gewohnt hat. Darüber hinaus gibt es auch für andere nahe Verwandte einen Steuerfreibetrag, der in §16 des ErbStG geregelt ist. Die Höhe der Freibeträge variiert je nach Grad der Verwandtschaft und gilt unter anderem für die Eltern, Stiefkinder, Enkel und Geschwister.

Höhe der Steuer

Wenn die Inanspruchnahme der vollen Steuerbefreiung nicht möglich ist, muss man einen Teil des Erbes versteuern. Die Höhe ist dabei von der eigenen Steuerklasse und vom Wert der Immobilie abhängig. Der Immobilienwert wird in der Regel von einem Sachverständigen mit dem Ertragswertverfahren errechnet. Wer allerdings die Immobilie nach der Erbschaft vermieten möchte, muss nur 90 Prozent des Immobilienwerts versteuern.

Expertentipp von André Heid: Wenn jemand nicht in der Lage ist, die Erbschaftsteuer in einem Betrag zu zahlen, kann man auch die Zahlungsverpflichtung aufschieben, so dass die Steuer erst zu einem späteren Zeitpunkt fällig wird. Eine sogenannte Stundung wird dann gewährt, wenn der Erbe die Immobilie ansonsten verkaufen müsste.

Tipp 3: Erbschaftssteuer sparen durch Nießbrauch

Aus steuerlicher Sicht kann es sinnvoll ein, ein sogenanntes Nießbrauchrecht ins Grundbuch der Immobilie eintragen zu lassen. Darunter versteht man das Nutzungsrecht an einer Sache nach § 1030 BGB. Der Nießbraucher kann nach Eintrag des Rechts die Sache nutzen und den Ertrag daraus ziehen, auch durch Vermietung.

Dieses Nießbrauchrecht eignet sich auch dafür, Erbschaftssteuer durch die vorweggenommene Erbfolge einzusparen. Der Eigentümer kann durch Wohnrecht oder Nießbrauch die Immobilie weiterhin bewohnen oder sie vermieten, der Eigentümerwechsel kann gleichzeitig in Form einer Schenkung erfolgen. Je nach Vermögenssituation können dadurch Erbschafts- oder Schenkungssteuern vermieden werden.

Expertentipp von André Heid: 

Ein Nießbrauchrecht kann auch deshalb eingetragen werden, damit Immobilieneigentümer ihre Kinder über die generierten Mieteinnahmen unterstützen können, etwa um ein Studium zu finanzieren. Da die Einnahmen des Kindes während des Studiums meist gering sind, lassen sich die Mieteinnahmen der Immobilie vorteilhafter versteuern als über die Eigentümer.