Immobilienmarkt und Immobilienmanagement
Immobilienmarkt und Immobilienmanagement

Immobilienmarkt und Immobilienmanagement

Entscheidungsgrundlagen für die Immobilienwirtschaft

Buch, Deutsch, 364 Seiten, Verlag Franz Vahlen GmbH

Autoren: Erwin Sailer, Prof. Dr. Hansjörg Bach, Matthias Ottmann und 1 weitere

Herausgeber / Co-Autor: Prof. Dr. Hansjörg Bach, Dr. Matthias Ottmann, Erwin Sailer, Frank Peter Unterreiner

Erscheinungsdatum: 2005

ISBN: 380063225X


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Immobilienmarkt und Immobilienmanagement
Geleitwort von
Prof. Dr. Dr. h.c. Hans Werner Sinn, Leiter des Münchner ifo-Instituts
Wir alle leben und arbeiten in Immobilien. Wir nutzen Immobilien für Mobilität und Kommunikation sowie in Ausbildung, Freizeit, Sport und bei kulturellen Anlässen. Bauliche Denkmäler sind wichtige Identifikationspunkte und Auslöser für touristische Aktivitäten. Mehr als vier Fünftel des zu Wiederbeschaffungspreisen bewerteten Kapital­stocks in Höhe von über 6½ Billionen Euro entfallen hierzulande auf Hoch- und Tiefbauten. Mit weit über der Hälfte des Nettobauvermögens haben Wohngebäude das größte Gewicht; Nichtwohngebäude bringen es auf über ein Viertel und Infrastruktur­einrichtungen auf etwa ein Sechstel des gesamten Bauwerkbestandes.
Für jeden Einzelnen wie für die Gesamtwirtschaft sind Immobilien also von herausragender Bedeutung. Dieser Tatbestand steht in einem auffallenden Kontrast zu unserer Wahrnehmung des Immobiliensektors und zum allgemeinen Wissen hierüber in Gesellschaft, Öffentlichkeit und Politik. Wir alle betrachten die „gebaute Umwelt“ offenbar als etwa ganz Selbstverständliches, ohne uns groß Gedanken zu machen über Entstehung, Veränderung und effiziente Nutzung. Erst in den letzten Jahren beginnt auch die Wirtschaftswissenschaft, sich intensiver mit diesem Sektor zu beschäftigen. Es herrscht aber weiterhin ein bedenklicher Mangel an Daten und Informationen sowie an methodisch und empirisch fundierten Analysen über diesen wichtigen Teilbereich unserer (wie jeder) Volkswirtschaft.
Es ist daher sehr zu begrüßen, dass sich fachkundige Autoren aus unterschiedlichen Arbeitsgebieten und mit – auch in der Praxis erworbenen – langjährigen Erfahrungen die Aufgabe gestellt haben, eine Studie über die Immobilienwirtschaft vorzulegen. Besonders interessant scheinen mir dabei das Aufgreifen ganz unterschiedlicher Aspekte und die enge Verzahnung von wissenschaftlichem Ansatz und Praxisrelevanz.
Ich wünsche der Publikation eine gute Aufnahme und weite Verbreitung – als Studienmaterial und Nachschlagewerk, aber auch als Auslöser von weiterführenden Diskussionen und zur Verbesserung des Kenntnisstandes über die „Welt der Immobilien“.
München, im Februar 2005
Prof. Dr. Dr. h.c. Hans-Werner Sinn
Präsident des Instituts für Wirtschaftsforschung an der Universität München

 

Vorwort der Autoren

Der Grundgedanke dieses Buches besteht darin, Erklärungsansätze für „den“ Immobilienmarkt auf der Grundlage seiner geschichtlichen Dimension und seiner Rahmenbedingungen zu liefern und das Marktgeschehen theoretisch so zu durchdringen, dass die daraus gezogenen Erkenntnisse in Entscheidungen des Immobilienmanagements einfließen können. Dies bedurfte einer Auseinandersetzung mit den Managementtheorien, die teilweise relativ „marktfern“ erscheinen. Managementkonzepte können nur bestehen, wenn deren Wirkungsweise und Wirkungskette am Ende mit allen damit verbundenen unternehmerischen Prozessen die Erwartungen des Marktes erfüllen.

Wichtig erschien den Autoren der geschichtliche Rückgriff auf früher diskutierte Fragen insbesondere der Wohnungswirtschaft, um in unserer gegenwartsorientierten Zeit die Erkenntnis wach zuhalten, dass unsere heutigen Sichtweisen und Urteile nur vor dem Hintergrund geschichtlicher Entwicklung zu verstehen sind. Manches, was als neue oder gar moderne Fragestellung erscheint, war in früheren Zeiten oft schon auf erstaunlich hohem Niveau diskutiert worden.

Sich mit historischen Abläufen auseinanderzusetzen, macht aber auch deshalb Sinn, weil die unregulierten wirtschaftlichen Szenarien der Zeiten wirtschaftlicher Liberalität viel besser die Wirkungsweisen und –intensitäten des Marktes abbilden, als dies heute möglich ist. Ableitungen aus unregulierten Märkten genossen eine größere Plausibilitätsakzeptanz und die „ceteris paribus“ – Vorgabe deckte ein schmaleres Realumfeld ab, als dies heute der Fall ist. Da dieser Markt auch dann, wenn ihm wenig Spielraum gelassen wird, mitunter heftig reagiert, ist es sinnvoll, sich mit seinem Charakter als dynamische Residualgröße im Wirtschaftsganzen auseinanderzusetzen. Der Immobilienmarkt von heute bewegt sich in einem zunehmend dichter gewordenen Regulierungssystem. Preis- Einkommens- und Angebotselastizitäten zeigen in einem Gestrüpp von Subventionierungen, sozialen Abfederungen und ökologischen Rücksichtnahmen andere Verlaufsformen, als sie sich einstellen würden, wenn die Marktkräfte frei spielen könnten. Wenn Theorie und praktisches Erkennen nicht selten auseinander zu driften scheinen, liegt dies oft an den unterschiedlichen Zulässigkeiten von Annahmen, die Erkenntnisvoraussetzung sind. Es erschien aus diesem Grunde wichtig, den Rahmenbedingungen dieses Marktes größeres Augenmerk zu schenken.

Die Verquickung des Themas Immobilienmarkt mit dem Immobilienmanagement erfolgte aus der Erkenntnis, dass immobilienwirtschaftliche Konzepte – man denke zum Beispiel an das zunehmend immobilienorientierte Portfoliomanagement – einerseits Marktstrukturen prägen und andererseits von Marktverläufen geprägt werden. Die sehr eingehende Darstellung der Managementkonzepte mit ihrem Facettenreichtum zielte unter anderem darauf ab, ihre Anwendungsmöglichkeiten im Rahmen des Immobilienmanagements zu untersuchen und Aspekte ihrer möglichen Fortentwicklung aufzuzeigen. Darüber hinaus ging es um begriffliche Inhalte und gegenseitige Abgrenzungen, die Voraussetzung für praktische Handlungsstrategien sind.

Als drittes Gestaltungselement neben Markt und Management spielt die öffentliche Hand eine große Rolle. Mit zunehmender Globalisierung wird auch in der Immobilienwirtschaft - die mit der übrigen Wirtschaftswelt ja durch viele Interdependenzen verflochten ist - die daraus resultierende sinkende hoheitliche Regelungseffizienz aufgefangen durch öffentlich rechtliche und privat rechtliche Vertragskonstrukte. Diese zunehmende Durchlässigkeit der einstmals strikten Grenze zwischen dem hoheitlichen Handlungsraum öffentlich rechtlicher Körperschaften und der privatwirtschaftlich organisierten Lebensgestaltung, führte zwangsläufig zu Konstrukten die in einem konsensualen Miteinander in der Form der Public-Private-Partnership zum Ausdruck kommen. Der Wille zur partnerschaftlichen Zusammenarbeit zwischen Kommune und Immobilienunternehmen wird zusätzlich deshalb gefördert, weil Kommunen häufig fachlich, personell oder finanziell allein nicht in der Lage sind, städtebauliche Projekte zu schultern.

Beleuchtet wurden solche PPP-Konzepte aus der Perspektive der ökonomischen Ver­tragstheorie. Dabei bot sich an, diese Theorie am Musterbeispiel der Messestadt München Riem in einem Exkurs zu verifizieren.

Die hoch komplexe Erscheinungswelt der Immobilienwirtschaft in ein Ordnungsschema zu bringen und dabei die quantitativen wie qualitativen Verhältnisse und ihre Besonder­heiten in Deutschland zu beleuchten war Anliegen des Kapitels, das sich mit den Teilmärkten des Immobilienmarktes befasst. Dabei wurde klar, dass es erhebliche Infor­mationsmängel gibt, die naturgemäß das Risiko von Marktentscheidungen erhöhen und ihre Rationalität mindern. Immerhin gibt es einen Orientierungsrahmen, der die Bedeu­tung dieses Wirtschaftszweiges widerspiegelt. Deutlich wird die zunehmende Bedeutung des Beteiligungsmarktes in Form von Fonds und Immobilienaktien­gesellschaften für den Privatanleger gegenüber den Direktanlagen, die – sieht man von obskuren Steuermo­dellen ab - in den 80er Jahren noch ausschließlich das Marktgeschehen beherrschten.
Die wissenschaftliche Durchdringung der Immobilienmarktphänomene ist in Deutsch­land noch nicht weit gediehen. Dies liegt einerseits daran, dass verlässliche Infor­mationsgrundlagen dünn gesät sind. Die Verifizierung angelsächsischer Modelle bereitet andererseits häufig aber auch deshalb Schwierigkeiten, weil die Immobilienwelt hierzulande wesentlich stärkeren Friktionen in Form staatliche Eingriffe ausgesetzt ist, als dies in anderen industrialisierten Ländern der Fall ist. Dieser Tatsache wurde dadurch Rechnung getragen, dass das wissenschaftliche Arsenal der Institutionenökonomie eingesetzt wurde, das bisher im Bereich der Immobilienwirtschaft noch kaum zur Anwendung kam. So gelang doch ein nicht unbeachtlicher Schritt für die Erklärung der Verhaltensmuster der Akteure des Immobilienmarktes.

Kein Werk ist indes vollkommen. So ist das Autorenteam schon jetzt dankbar für Hinweise und kritische Anmerkungen der Leser, die in den Abwägungsprozess bei einer Neuauflage mit einfließen werden.

Mai, 2005 

die Autoren

1. Prof. Dr. Hansjörg Bach,  Dekan, Leiter des Studiengang Immobilienwirtschaft an der Hochschule Nürtingen Geislingen,

2. Dr. Matthias Ottman, Geschäftsführer der Münchner Südhausbau, Dozent an der Ludwig-Maximilians-Universität München und an der Universität Augsburg

3. Dipl. Volksw. Erwin Sailer, wissenschaftlicher Beirat der der Deutschen Immobilien Akademie an der Universität Freiburg, Fachbuchautor

4. Frank Peter Unterreiner, freier Immobilienjournalist, schreibt u.a. für die FAZ

 

Erwin Sailer

DE, Gröbenzell

Fachbuchautor

Dipl. Volksw. Erwin Sailer

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Prof. Dr. Hansjörg Bach

DE, Geislingen

Dekan

Hochschule für Wirtschaft und Umwelt HFWU Fachgebiet Immobilienwirtschaft

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