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Mögliche Hürden beim Erben von Immobilien

Wer träumt nicht davon, durch eine Erbschaft schnell reich zu werden? Ganz weit oben in der Wunschliste stehen auch immer die ererbte Immobilie und sonstige hochwertige Güter.

Leider gehen nicht alle Wunschträume in Erfüllung, denn gerade die Immobilie bietet im Erbfall häufige Probleme und Fallstricke, die es vor Antritt des Erbes zu erkennen und zu bedenken gilt.

Da sind auch die Unterscheidungen von selbstgenutzten bis zur vermieteten, der privat genutzten zur gewerblichen Immobilie zu beachten.

Sehr viele gesetzliche Möglichkeiten und noch mehr Paragrafen regeln das Erben und Vererben von Immobilien. Daher muss man, um ein wenig Licht ins Dunkel zu bringen, nach und nach die einzelnen und häufig vorkommenden Probleme beleuchten, die beim Vererben von Immobilien auftreten können.

Im Erbrecht zurechtfinden…

dazu benötigt man Zeit, Geduld und eine gewisse Vorstellungskraft, und zwar davon, was der Gesetzgeber mit dieser oder jeder Regelung beabsichtigt hat. Kurz gesagt, versucht der Gesetzgeber, das dem Willen des Erblassers am ehesten Wahrscheinliche zutreffen und eine gewisse Gerechtigkeit unter den Erben walten zu lassen. 
Sollte ein Testament vorhanden sein, wird dieses auf seine Gültigkeit und Aktualität hin geprüft. Ist jedoch ein letzter Wille schriftlich nicht niedergelegt, so tritt die gesetzliche Erbfolge in Kraft. Hierbei gibt es Erben der 1, 2 und 3 Ordnung.  

Nur die Erben einer jeweils gleichen Ordnung sind an der Reihe zu erben, wenn die vorrangige Erbfolge erlischt, tritt die nächste Reihe in Kraft. Solange vorrangige Erben vorhanden sind, erhalten diese das gesamte Vermögen. Da das gesetzlich verankerte Erbrecht im Grundgesetz beschrieben ist, wird es als Grundrecht bezeichnet. Auch das BGB beschreibt gesetzliche Bestimmungen, speziell wenn ein Erbfall ohne Testament vorliegt. Leider erbt man nicht nur das Vermögen, sondern auch die Schulden, die dem Erblasser anhaften, daher sollte man gut prüfen, was die Gesamtrechtsnachfolge unter dem Strich ergibt.

Das Erbe antreten oder ausschlagen?

Der Erbe tritt als Gesamtrechtsnachfolger in alle Verträge des Verstorbenen ein. Er erbt nicht nur das Vermögen sondern auch die Schulden. Sind die Verbindlichkeiten des Verstorbenen höher als das ererbte Vermögen, muss die Erbschaft nicht angetreten, sondern kann ausgeschlagen werden. Achtung! Hierfür gilt eine Frist von 6 Wochen. Das ist manchmal ziemlich knapp, um alle Werte und Verbindlichkeiten des Nachlasses festzu stellen und zu bewerten. Und zweite Falle: Wenn noch nicht klar ist, ob das Erbe angetreten oder ausgeschlagen werden soll, sollte man auf keinen Fall einen Erbschein beantragen. Diese Beantragung bedeutet, dass man das Erbe antritt.

Immobilien sind sehr häufig belastet. Hier hilft ein erster Blick ins Grundbuch. Sind dort Schulden eingetragen?Dann kann der Erbe bei dieser Bank den Stand der Restschuld erfragen und mit dem Wert des Hauses in Relation setzen. Auch wenn bekannt ist, dass der Erblasser schuldenfrei war, sollte man diesen Weg beschreiten. Eine Grundschuld kann man nämlich auch bestellen zur Besicherung des Kredites an einen Dritten, guten Freund, Familienmitglied, Geschäftspartner.

Weiß der Erbe nun, welche Belastungen noch auf der ererbten Immobilie liegen, sollte dies mit dem aktuellen Wert des Hauses in Relation gesetzt werden. Aber welchen Wert hat die Immobilie? Gibt es Baumängel? Besteht Renovierungsbedarf? Bestehen langfristige, für den Vermieter ungünstige Mietverträge?

Kommt der Erbe nun zum Ergebnis, dass die Restschulden den Wert des Hauses übersteigen, könnte er sich überlegen, das Erbe auszuschlagen. Aber wieder einmal Achtung! Die Erbausschlagung erfasst den gesamten Erbteil. Der Erbe kann nicht sagen, das Haus will ich nicht, aber den Rest nehme ich. Schlägt er das Erbe aus, dann sind auch die Sparbücher, das Wertpapierdepot und der Mercedes für ihn weg.

Wenn der Nachlass nicht bewegliche Güter betrifft…

muss bzw. sollte man sich zu Lebzeiten informieren, wie man rechtlich eindeutig und ohne Fallstricke vererben kann. Falls man dies versäumt, so kann es durchaus passieren, dass sich ungewollt eine Erbengemeinschaft bildet. Bekanntermaßen fühlen sich bei Erben einer Erbengemeinschaft meist alle irgendwie benachteiligt, weshalb hier oft Streit entsteht, gerade was die Nutzung des Objektes betrifft bzw. dessen Verkauf. Interessant auch, dass der Pflichtteilsanspruch ein reiner Geldanspruch ist. Der Pflichtteilserbe wird somit mit Geld abgefunden und nicht mit dem Immobilieneigentum.

Hier ist auch bereits eine der Hürden beim Immobilienerbrecht zu benennen:

Wie zahlt man den Plichtteil aus, wenn man kein Geld geerbt hat?

Bestenfalls verfügt der Erbberechtigte über genug finanzielle Mittel, damit er sowohl die anfallenden Steuern als auch die Pflichtteilsansprüche davon decken kann. 
Ist dies nicht der Fall, bleiben nur wenige Möglichkeiten: 

  1. Sich mit dem Pflichtteilsberechtigten einigen und Teilzahlungen leisten, bis der Anspruch befriedigt ist
  2. Ein Darlehen auf die Immobilie aufnehmen, um damit die Ansprüche zu befriedigen
  3. Die Immobilie verkaufen.

Diese Option aber hat wiederum viele Hürden, denn oft werden gerade solche Zwangslagen dazu genutzt, den Preis radikal zu drücken.  Auch ist ein möglicher (schneller) Verkauf immer von der aktuellen Marktsituation abhängig, und natürlich von Lage und Zustand des Objektes. Sogar die Jahreszeit spielt eine Rolle, denn in bestimmten jahreszeitlichen Abständen kommen einmal mehr und einmal weniger Käufer vor.

4. Der ideelle Wert: möglicherweise handelt es sich ja um das eigene Elternhaus, wo der Erbe seine Kindheit verbracht hat, und es fällt daher sehr schwer, sein mit zahlreichen Erinnerungen behaftetes Haus aus der Not einer Handlung an den meistbietenden Interessenten zu verkaufen.

Solche Hintergründe sollten bereits im Vorfeld geklärt sein, damit dann mittels eines Testaments hieb- und stichfest im Sinne des Erblassers verfahren werden kann.

Erbengemeinschaften

Ein einziger Alleinerbe ist eher selten. Meistens existieren Gemeinschaften von mehreren Erben. Und leider sehr häufig treten bei solchen Erbengemeinschaften Probleme auf, gerade dann, wenn auch eine oder mehrere Immobilien vererbt wurden.

Grundsätzlich können nur solche Dinge realisiert werden, denen alle Miterben zugestimmt haben. Es zählt nur Einstimmigkeit. Und damit beginnen die Probleme häufig. Wie soll mit der Immobilie verfahren werden? Im derzeitigen Zustand schnell verkaufen? Erst renovieren und dann verkaufen? Behalten und vermieten? Von einzelnen Mitgliedern der Erbengemeinschaft selbst nutzen lassen?

Oftmals gehen die Interessen der einzelnen Erben hier weit auseinander. Der Eine will schnell Cash machen, andere vielleicht den Grundbesitz langfristig halten und nutzen.

Aber auch, wenn Einigkeit besteht, den Grundbesitz zu verkaufen, ist die Situation oft nicht unproblematisch. Insbesondere dann, wenn die einzelnen Erben einander mit Misstrauen gegenüber stehen. Es ist oft erlebte traurige Realität, dass man sich in solchen Situationen noch nicht einmal gemeinsam auf einen Makler einigen kann. Hat eines der Mitglieder der Erbengemeinschaft einen Kaufinteressenten akquiriert, lehnen diesen die restlichen Miterben ab. Immer steht der unausgesprochene Verdacht im Raum, dass ein Erbe versucht, mehr für sich herauszuschlagen, als die anderen erhalten. Dies muss nicht immer so sein, ist aber sehr oft der Fall.

Noch komplizierter wird es, wenn Minderjährige Teil der Erbengemeinschaft sind. Dann muss jeder geplanten Regelung zunächst das Vormundschaftsgericht zustimmen.

Teilungsversteigerung

Als letztes Mittel zur Auflösung völlig verkrachter Erbengemeinschaften gibt es die Teilungsversteigerung. Hier wird auf einen Antrag, den jeder der Miterben stellen kann, hin die Immobilie beim Amtsgericht öffentlich versteigert. Das Gericht lässt im Vorfeld ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen erstellen, an dem sich die Bietinteressenten orientieren können. In diesem Verfahren mitbieten darf jeder, auch die einzelnen Erben. Manchmal kann man diese in solchen öffentlichen Terminen beobachten, wie sie sich gegenseitig belauern und jeder versucht, möglichst viel für seinen eigenen Anteil herauszuschlagen bzw. den Erlösanteil der anderen möglichst gering zu halten.

Letztendlich zahlt dann der Meistbietende den Betrag seines Gebotes an das Gericht. Hieraus werden dann zunächst die Restschuldbeträge an die Grundschuldgläubiger beglichen und der Rest an die alten Eigentümer, also die Mitglieder der Erbengemeinschaft ausgezahlt. Aber auch hier gilt der Grundsatz der Einstimmigkeit. Es ist nicht so, wie viele glauben, dass von Gerichtswegen der Betrag jeweils in Höhe des Erbanteils an die einzelnen Erben überwiesen wird. Für die Erlös des Erlöses bedarf es einer gemeinsamen Erklärung aller Erben, wer wie viel erhält, oder einzelner übereinstimmender Erklärungen aller Miterben. Ist dies nicht zu erreichen, wird der Betrag hinterlegt und die Erben müssen gegeneinander klagen. Letztlich wird dann die gemeinsame Auszahlungsanweisung ersetzt durch das richterliche Endurteil.

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