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Rechtliche Grundlagen rund um die Vermietung von Ferienwohnungen

Seit es Plattformen wie Airbnb gibt, erfreut sich die Vermietung von Ferienunterkünften großer Beliebtheit. Kein Wunder – Urlauber freuen sich über günstige Übernachtungsmöglichkeiten und Vermieter über zusätzliche Einnahmequellen. Doch dabei gibt es einige rechtliche Aspekte zu beachten.

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 Bildquelle: gerat via pixabay.com

Mietwohnung untervermieten

Wer beispielsweise eine angemietete Wohnung an Urlauber vermieten möchte, muss zunächst die Erlaubnis des Vermieters einholen. Die Chancen, eine Zustimmung zu erhalten, stehen gut, wenn der Mieter ein "berechtigtes Interesse" vorweisen kann. Denn dann ist der Vermieter verpflichtet, dem Ansuchen zuzustimmen. Unter "berechtigtem Interesse" fallen alle nachvollziehbaren persönlichen und wirtschaftlichen Gründe. Das bedeutet, dass beispielsweise eine finanzielle Notlage vorliegt. Wer jedoch nur seine Einnahmen aufbessern möchte, hat kein berechtigtes Interesse. In diesem Fall ist der Vermieter nicht dazu verpflichtet, der Untervermietung zuzustimmen. Wer die Vorschriften missachtet und ohne Zustimmung seine Wohnung untervermietet, riskiert ernsthafte Konsequenzen. In diesem Fall ist der Vermieter dazu berechtigt, dem Mieter fristlos zu kündigen. Im günstigsten Fall kassiert dieser nur eine Abmahnung.

Eigentumswohnung vermieten

Doch nicht nur Mieter, sondern auch Besitzer von Eigentumswohnungen, können diese nicht ohne weiteres vermieten. Wer eine private Ferienwohnung vermieten möchte, muss nämlich auch auf die Interessen der anderen Wohnungseigentümer Rücksicht nehmen. Gibt es zu diesem Thema keine Vereinbarung unter den Eigentümern, ist die Untervermietung an Urlaubsgäste jedoch im Grunde zulässig. Nur durch einen einstimmigen Beschluss der Eigentümergemeinschaft kann die Kurzzeitvermietung laut Immobilienrecht unzulässig werden. Eine Mehrheitsentscheidung ist jedoch nicht ausreichend.

Steuerliche Themen

Wer durch die Vermietung von Ferienwohnungen Einnahmen erzielt, muss diese natürlich auch versteuern. Einkommenssteuer wird fällig, wenn die Einnahmen abzüglich der Ausgaben unter der Grundfreibetragsgrenze liegen. Wenn man im Vorjahr mehr als 22.000,- Euro eingenommen hat und im kommenden Jahr mehr als 50.000,- Euro an Einnahmen erwartet, wird im Sinne der Kleinunternehmerregelung die Umsatzsteuer fällig. Zusätzlich sind in vielen Städten Kurtaxen oder sonstige Abgaben und Steuern einzuheben. Übersteigen die Einnahmen einen Wert von 24.500,- Euro, ist Gewerbesteuer zu zahlen. Auch unter diesem Betrag kann bereits ein Gewerbe vorliegen. Entscheidend für die Beurteilung, ob ein Gewerbe vorliegt ist, ob die Wohnung auch privat genutzt wird und ob die Vermietung auf Dauer angelegt ist.

Genehmigung durch Stadt und Gemeinde

Mancherorts ist es notwendig, eine Genehmigung von der Stadt oder der Gemeinde für die Vermietung der Wohnung an Urlauber einzuholen. Dies ist vor allem in touristischen Großstädten wie Berlin, München, Köln oder Frankfurt der Fall. Denn die Behörden sehen die private Vermietung von Ferienwohnungen in Städten, in denen Wohnraum ohnehin knapp ist, zunehmend kritisch. Auch auf der Insel Norderney ist für die Privatvermietung an Urlauber mittlerweile eine Genehmigung notwendig.

Fazit

Wer vor hat, eine Wohnung privat an Touristen zu vermieten, sollte zunächst die rechtlichen Rahmenbedingungen prüfen. Mieter müssen vorab die Zustimmung des Vermieters einholen. Eigentümer benötigen das Einverständnis der Eigentümergemeinschaft. Werden durch die Vermietung größere Einnahmen erzielt, können verschiedene Steuern anfallen. Schließlich ist auch zu prüfen, ob eine Genehmigung von Stadt oder Gemeinde notwendig ist.