Immobilienkredite werden immer höher

In Deutschland sind die Kreditsummen bei Baufinanzierungen laut des Dr. Klein Trendindikators Baufinanzierung (DTB) im letzten Jahr deutlich gestiegen. Im September 2021 lag die durchschnittliche Darlehenshöhe bei 314.000 Euro. Dies sind 22.000 Euro mehr als im Vorjahr. Weil die Immobilienpreise weiter steigen und Kunden mit guter Bonität ihre Hausfinanzierung fast zum Nulltarif erhalten, sind sich Experten sicher, dass eine zeitnahe Trendumkehr sehr unwahrscheinlich ist. Die Kreditsummen zur Baufinanzierung werden in den kommenden Jahren aufgrund der angespannten Situation auf dem Immobilienmarkt also noch weiter steigen.

Kaufnebenkosten fressen Eigenkapital

Infolge der höheren Immobilienkaufpreise sind auch die Kaufnebenkosten, also die Notargebühren, die Maklerkosten und die Grunderwerbsteuer, im letzten Jahr deutlich gestiegen. Diese Entwicklung führt bei vielen Immobilienkäufern dazu, dass die Bezahlung der Kaufnebenkosten das gesamte Eigenkapital aufzehrt. Daraus würde eigentlich die logische Konsequenz entstehen, dass noch mehr Fremdkapital zur Finanzierung der Immobilie benötigt wird, also dass der Beleihungsauslauf steigt.

In der Realität ist der Beleihungsauslauf im September 2021 im Vergleich zum Vorjahr leicht gesunken (0,31 %). Immobilien sind beim Kauf demnach im Mittel zu 84,25 Prozent beliehen. Im Vorjahr waren es trotz der geringen Kaufpreise und der daraus resultierenden niedrigeren Kreditsummen noch 84,68 Prozent. Es wird somit deutlich, dass Käufer bei der Immobilienfinanzierung im Durchschnitt derzeit mehr Eigenkapital investieren können.

Zinsbindung von über 13 Jahren

Neben der Zinshöhe ist beim Vergleich von Baufinanzierungen primär die Zinsbindung entscheidend. In der aktuellen Niedrigzinsphase haben Kreditnehmer bei der Baufinanzierung also das Ziel, eine möglichst lange Festsetzung des Zinssatzes zu erreichen. Im Mittel lag die Zinsbindung bei Immobilienkrediten, die im September 2021 abgeschlossen wurden, bei 13 Jahren und drei Monaten. Im Vormonat waren es noch 13 Jahre und vier Monate und im Vorjahr sogar 13 Jahre und 7 Monate. Dies ist überraschend, weil sich eine lange Zinsbindung bei der aktuellen Marktsituation trotz des Zinsaufschlags in den allermeisten Fällen lohnen sollte.

Forward Darlehen zur Immobilienfinanzierung

Forward Darlehen ermöglichen es Eigentümern von Immobilien, deren Anschlussfinanzierung in den kommenden fünf Jahre ansteht, sich den aktuellen Zinssatz gegen einen Zinsaufschlag zu sichern. Im September 2021 ist die Nachfrage nach diesem Finanzinstrument um 0,2 Prozent auf 5,45 Prozent gestiegen. Wie sinnvoll diese Art der Anschlussfinanzierung ist, ist vor allem von der individuellen Risikoneigung der Kreditnehmer abhängig. Kreditnehmer, die das Risiko deutlich steigender Zinsen ausschließen wollen, können sich gegen einen relativ geringen Zinsaufschlag mit einem Forward Darlehen Planungssicherheit erkaufen.

Am beliebtesten bleiben bei Immobilienkrediten auch bei der Anschlussfinanzierung aber noch immer Annuitäten-Darlehen (85,06 %). Die Nachfrage nach KfW-Darlehen der staatlichen Förderbank zur Immobilienfinanzierung sind im September 2021 im Vergleich zum Vormonat leicht gesunken (0,34 %). Sie haben nun einen Anteil von 5,33 Prozent an den Immobilienkrediten. Im Vorjahr waren es noch 7,94 Prozent.

Tilgungsraten auf solidem Niveau

Wie die Experten des Unternehmens Dr. Klein in ihrer Publikation erklären, ist der Tilgungssatz einer den wichtigsten Indikatoren zur Ermittlung, ob eine Immobilienfinanzierung solide geplant wurde. Eine höhere Tilgungsrate beschleunigt die Rückzahlung des Kredits und verringert dadurch die Zinslast. Ein höherer Tilgungssatz ist also grundsätzlich besser. Im September 2021 lag dieser im Mittel bei 2,71 Prozent. Dies sind 0,1 Prozent mehr als im Vormonat. Im Vorjahr lag der Tilgungssatz jedoch noch geringfügig höher bei 2,8 Prozent. Laut Finanzexperten sollte die anfängliche Tilgung zwischen zwei und drei Prozent liegen. Die durchschnittliche Tilgungsrate liegt damit in Deutschland auf einem soliden Niveau.

Standardrate bei Immobilienkrediten leicht gestiegen

Laut der Studie lag die Standardrate für Immobiliendarlehen im September 2021 bei 395 Euro. Dies sind zwei Euro mehr als im Vormonat und 16 Euro mehr als im Vorjahr. Das Niveau ist aber noch immer sehr niedrig. Vor zehn Jahren lag die Standardrate in Deutschland noch bei 683 Euro. Ermittelt wird diese auf Basis eines fiktiven Darlehens von 150.000 Euro mit einer Tilgung von zwei Prozent, 80 Prozent Beleihungsauslauf und einer Zinsbindung von zehn Jahren.