Mietwohnung beschädigt: Vermieter hat Anspruch auf Schadensersatz ohne Fristsetzung

Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 28.2.2018 (Az.: VIII ZR 157/17) hat ein Vermieter Anspruch auf Schadensersatz, wenn der Mieter seine Obhuts- und Sorgfaltspflichten bezüglich der Mietwohnung verletzt und dies zu Schäden führt. Der Schadensersatzanspruch besteht sofort - eine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung ist nicht erforderlich.

Mangelnde Pflege der Mietwohnung: Schadensersatzanspruch ist begründet
Im Streitfall hatte ein Vermieter nach einvernehmlicher Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung Schadensersatz in Höhe von knapp 5200 Euro verlangt. Der Mieter hatte die betreffende Wohnung für mehr als sieben Jahre lang bewohnt und wurde vom Vermieter wegen mangelnder Pflege der Mietwohnung verklagt. Der BGH urteilte zugunsten des Vermieters. In der entsprechenden Pressemitteilung des BGH hieß es: „Nach der Entscheidung des Bundesgerichts schuldet der Beklagte dem Kläger diesen Schadensersatz wegen eines von dem Beklagten zu verantwortenden Schimmelbefalls in mehreren Räumen, wegen mangelnder Pflege der Badezimmerarmaturen und eines Lackschadens an einem Heizkörper sowie wegen eines schadensbedingt fünfmonatigen Mietausfalls“.

Fristsetzung nicht erforderlich: Anspruch auf Schadensbeseitigung oder wahlweise Geldersatz
Die Richter entschieden, dass „ein vom Vermieter wegen Beschädigung der Mietssache geltend gemachter Schadensersatzanspruch keine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung gegenüber dem Mieter voraussetzt“. Begründet sei dies dadurch, dass „es sich bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten und insbesondere die Räume aufgrund der aus der Besitzübertragung folgenden Obhutspflicht schonend und pfleglich zu behandeln, um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht“ handele. Der Vermieter könne daher „bei Beschädigung der Mietsache vom Mieter gemäß § 249 BGB nach seiner Wahl statt einer Schadensbeseitigung auch sofort Geldersatz verlangen, ohne diesem zuvor eine Frist zur Schadensbeseitigung gesetzt zu haben“. Die Richter verweisen darauf, dass das Erfordernis zur Fristsetzung „nur für die Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten (§ 241 Abs. 1 BGB) durch den Schuldner“ gelte. Als solche Leistungspflichten seinen etwa „die vom Mieter wirksam aus dem Pflichtkreis des Vermieters übernommene Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen“ anzusehen, nicht aber die – wie im Streitfall vorliegend – Verletzung der Obhuts- und Sorgfaltspflicht des Mieters.

Fazit: Vermieter hat Schadensersatzanspruch ohne Frist auch nach Rückgabe der Wohnung
Entstehen Schäden in einer Mietwohnung, die auf die mangelnde Pflege der Wohnung durch den Mieter zurückzuführen sind, so hat der Vermieter sofortigen Anspruch auf Schadensersatz, ohne eine vorherige Fristsetzung einhalten zu müssen. Der Vermieter kann dabei selbst entscheiden, ob er vom Mieter die Schadensbeseitigung oder einen entsprechenden Geldersatz verlangt. Diesen Anspruch kann der Vermieter auch nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Mietsache gelten machen.