Steuertipp: Weniger zahlen beim Hauskauf

Wer eine Immobilie kauft, tut das oft im Rahmen eines sogenannten "Bauherrenmodells": Gekauft wird ein Gesamtpaket von einem Bauträger, bestehend aus dem unbebauten Grundstück und den noch zu erbringenden Bauleistungen. Doch dabei erhebt das Finanzamt die Grunderwebsteuer von derzeit 3,5 Prozent (in Berlin: 4,5 Prozent) nicht nur auf den Kaufpreis des Grundstücks. Zusätzlich berechnet es die Steuer auf die Baukosten, die in so einem Bauherrenmodell noch anfallen - wenn der Grundstückskauf und der Bauauftrag eng miteinander zusammenhängen. Im Ergebnis tut das Finanzamt damit so, als hätte der Erwerber ein bereits bebautes Grundstück gekauft. Und der Käufer zahlt darauf die vollen Steuern.

Das niedersächsische Finanzgericht zweifelt in einem Beschluss vom 2. 4. 2008 (Az. 7 K 333/06) aber daran, dass das rechtmäßig ist. Denn der Staat darf nicht mehrmals Verbrauchsteuern auf die gleiche Sache erheben. Die Baukosten unterliegen aber bereits der Umsatzsteuer. Und beide Steuern trägt im Ergebnis der Immobilienkäufer. Dies begründet nach Auffassung des Gerichts eine ungerechtfertigte doppelte Steuerbelastung.

Der Europäische Gerichtshof (EuGH) muss nun über die Bedenken des Finanzgerichts entscheiden. Der Ausgang dieses Verfahrens ist vollkommen offen. Es ist aber nicht von der Hand zu weisen, dass der Staat nach der alten Rechtslage beim Bauherrenmodell mehr Steuern verlangt, als wenn der Käufer den Bauauftrag gesondert vergeben hätte. Möglicherweise wird sich der EuGH auch mit der Frage zu befassen haben, ob die Grunderwerbsteuer überhaupt eine Verbrauchsteuer ist, die dem Verbot der Mehrfachbesteuerung unterliegt.

Betroffene Immobilienkäufer sollten sich aber schon jetzt überlegen, ob sie zur Wahrung ihrer Interessen Einspruch gegen ihre Steuerbescheide einlegen. Nur so profitieren sie davon, wenn der EuGH tatsächlich positiv entscheidet.

Der Autor ist Steuerberater und Partner bei ERNST & YOUNG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft AG in Eschborn/Frankfurt. Er ist in der Financial Services Organisation Tax tätig und auf die steuerliche Beratung von Kreditinstituten und Finanzdienstleistern spezialisiert.

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